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경매14

[경매] 입찰가격 입력 실수 가끔씩 경매 사이트를 구경한다. 요즘은 다른 일에 신경을 쓰다보니 경매 물건을 찾아보거나 임장을 가보는 경우가 드물다. 가끔 인터넷이나 책에서 보면 입찰가격을 기재할 때 실수로 0을 하나 더 붙이던지 하는 일도 종종 일어난다고 한다. 설마하니 한두푼 짜리도 아닌 부동산을 경매참여하면서 그런 실수를 할 수 있다는 말인가 의아했다. 그러던 오늘 실제로 입찰가격을 실수로 작성한 사례를 발견하였다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가에 육박하여 엄청난 유찰을 겪고 있는 경기도의 한 오피스텔이다. 7차 입찰에서 입찰최저가가 3,801만원인데 낙찰자는 13,830만원을 제출하였다. 왠지 낙찰가 앞에 1자를 더 붙혔다는 강한 느낌이 든다. 단독입찰로 당당히 낙찰받았으나 잘못 적은 1억원을 손해보지 않기 위해 보증금.. 2024. 1. 11.
[경매공부]토지거래허가구역, 재건축 부동산 토지거래허가구역 토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다. 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다. 토지거래허가구역에 포함된 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로 나온 물건은 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 되기 때문이다. 이에 더해 경매로 아파트를 취득하면 자금조달계획서 제출 의무가 면제되는 것도 응찰자의 관심이 쏠리는 이유다. 또 2년 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 매매.. 2023. 3. 23.
경매 공부-하남시 오피스텔 경매물건 검색중 호기심이 생기는 물건을 하나 발견하고 한번 정리해보았다. 하남시에 위치한 2019년도에 준공된 깨끗해보이는 오피스텔이다. 방 2개에 주방과 거실이 있는 전용 15.5평의 물건이다. 사건번호 : 2022타경2232 물건 : 하남시 마이움트라이스타 1411호(2019년 준공) 면적 : 전용 15.5평(51.37㎡) 감정가 : 3.2억원 입찰최저가 : 2.24억원(2차) 입찰예정일 : 2023/03/13 우선 임차현황부터 확인 보았다. 매각물건명세서 상에서 조사된 임차내역이 없음을 확인하였고, 전입세대확인서에서도 전입세대주가 존재하지 않는다고 나온다고 하니 공실임을 알수 있다. 물건의 위치를 한번 확인해 보았다. 인접한 지하철역은 없고 강일역, 미사역, 하남풍산역이 반경 1.4km의 거의 동일.. 2023. 3. 9.
무료 경매사이트 - 경매물건 검색 및 조사 방법 경매에 관심을 가지면서 법원 경매 사이트에서 물건을 이것저것 찾아보았는데, 법원경매의 "물건상세검색"의 경우 매각기일 2주 이내의 정보만 검색되기 때문에 다른 경매인들은 수 많은 물건을 어떻게 사전에 조사하고 준비하는지 궁금하였다. 매각기일이 2주이상 남은 물건을 검색하기 위해서는 메뉴의 "매각예정물건"을 통하여 검색해야 한다는 사실을 몇 달이나 지나서야 알게되었다. 하지만 물건을 검색하기에 법원경매 사이트는 무엇인가 불편한 감이 있다. 지도 검색도 편리하지 않다. 경매에 관심이 커지면서 경매정보를 확인하기 위한 어플이나 사이트를 몇몇 찾아보았다. 대체로 주요 정보는 유료화되어 제공되는데, 경매에 막 관심을 가진 초보의 입장에서 유료정보를 이용하기 위한 금액이 만만치가 않았다. 최근 알게된 손쉽게 물건을.. 2023. 2. 9.
초보 경매 공부 - 대지권 미등기 부동산 오피스텔로 경매물건을 검색하던 중 괜찮은 물건을 발견하였는데, 자세히 보니 대지권 미등기라는 표현이 있다. 역시 초보에게는 어려운 내용이다. 대지권 미등기란 무엇인지 검색해보았다. 일반적으로 아파트, 오피스텔, 다세대, 근린상가 등의 집합건물은 법에 의하여 전체 토지를 소유권 비율로 나누어 대지권 형태로 건물 등기부등본에 기재를 한다. 그런데 간혹 건물 등기부등본에 대지권이 기재되지 않은 경우가 있다. 이것을 "대지권 미등기"라고 부른다. 대지의 사용권은 있으나, 어떠한 이유로 인하여 대지권을 등기하지 못한 경우이다. 대지권 미등기가 발생하는 이유는 선분양 제도의 특징 때문이라고 한다. 대규모 아파트 등을 신축하고 나면 건물 보존등기를 하게되고, 최초 분양받은 사람(수분양자)가 입주할 때 토지정리 절차가.. 2023. 2. 5.
경매로 취득한 오피스텔의 부가세 오피스텔 경매를 공부하는 중 헷갈렸던 부분 중 하나가 부가세 관련이었다. 부가세 관련 자료를 찾아보면 일반사업자, 임대사업자, 매매사업자, 혹은 법인인지 개인인지에 따라 부가세에 대해서 설명하고 있는게 여간 헷갈리는게 아니었다. 부가세는 매매가의 10%에 해당하기 때문에 부가세 납부여부에 따라서 수익이 크게 변할 수 있다. 경매로 취득한 오피스텔에 대하여 부가세를 납부해야하는지 찾아보았다. 요약하자면, 경매 자체는 재화의 공급에 해당함에도 불구하고 민사집행법에 따른 경매는 재화 공급이 아니기 때문에 세금계산서 발행대상이 아니다. 즉, 경매로 취득한 오피스텔 등은 부가세 납부 대상이 아니다. 많이 고민했는데 쉽게 해결되었다. 2023. 2. 3.
부동산 경매 초보자 - 법원경매 사이트 이용하기 경매와 관련해서는 다양한 유/무료 사이트가 있지만, 최종적으로는 법원경매사이트를 이용하여 정보를 최종적으로 확인하여야 한다. 완전 초보자의 입장에서 법원경매사이트에 접속하여 물건을 검색해보는 방법에 대해서 정리해보았다. 대한민국법원 법원경매정보 사이트(공식) ① 사이트에 접속하면 아래와 같은 페이지에 접속하게 된다. 다양한 메뉴가 구성되어 있지만 초보의 입장에서 어떤 물건이 경매에 올라오는지 구경해보기 위해서 "경매물건" 탭을 클릭한다. ②물건상세검색 페이지로 연결된다. 부동산과 동산 2개의 탭으로 구성되어 있다. 부동산 탭에서 "소재지"를 선택하고 ③원하는 지역을 선택한다. (특정 사건번호로 검색을 하려면 법원을 선택하고 사건번호를 입력해야 한다.) ④다음은 부동산의 용도를 선택하는데, 여기서는 "건물.. 2023. 2. 3.
2023 경제정책 방향 (부동산 정책 변화 요약) 경매를 공부하면서 다시금 부동산 정책 공부의 중요성이 인식하게 되었다. 매도 및 임대 계획을 세우거나 정확한 수익을 계산하기 위해서는 정책이 어떻게 변화하는지 살펴볼 필요가 있다. 다소 늦었지만 최근 정부에서 발표한 2023년 경제정책방향(2022.12.21) 자료를 확인해 보고 어떠한 변화가 있는지 정리해 보았다. 취득세 다주택자 취득세 중과 완화 다주택자 취득세 최고 12%에서 6%으로 감소 구분 비규제 지역 규제 지역 1주택자 1~3% 1~3% 2주택자 1~3% 8% ⇒ 1~3% 3주택자 8% ⇒ 4% 12% ⇒ 6% 4주택 이상 / 법인 12% ⇒ 6% 12% ⇒ 6% 양도소득세 양도소득세율 완화 1년 이내 매도시 양도소득세율 감소(70%에서 45%) 1년 이후 매도시 일반과세 적용 구분 현행 개.. 2023. 1. 31.
[책읽기]경매 권리분석 - 경매 초보자의 추천 도서 제목 : 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? 지은이 : 박희철 출판사 : 도서출판 지혜로 초판인쇄 : 2019 최근 금리가 상승하고 부동산 시장이 얼어붙으면서 머지않아 괜찮은 경매 물건이 쏟아지지 않을까 하는 기대감에 경매에 관심을 가지고 있다. 인터넷 검색 및 카페에 가입하여 정보를 찾아보고 시간이 날 때면 법원경매 사이트에 접속하여 나에게 맞는 경매물건을 찾아 보기도 하고, 머릿속으로 입찰에 참여하여 낙찰받고 수익을 내는 상상을 해보곤 한다. 하지만, 인터넷 만으로는 한계가 있는 듯하여 관련 서적을 찾아 보았다. 여러가지 책을 찾았지만 우선, 가장 쉬워보이는 책을 읽어보기로 하고 "경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?"를 구입하였다. 기본적으로 권리분석이 쉬운 물건을 찾는 방법 위주로 소개하기 때문에 나와 같은 .. 2023. 1. 7.
초보자의 이해를 위한 "부동산 매매사업자" 설명 경매에 대한 공부를 하다보니 부동산 매매사업자라는 것을 알게되었다. 오늘은 부동산 매매사업자가 무엇인지 살펴보자 일반적으로 부동산 투자를 하면서 겪게되는 고민의 단계는 일주택자에서 다주택자로 진입한 이후에 인당 공시지가 6억원을 넘게 되면서 임대사업자를 고민하게 되고, 그 이상이 되면 절세를 위해 매매사업자를 고민하게 되며 더 나아가 법인사업자까지 활용하게 된다. 요약하면 1.아파트 한채 투자 -> 2.일시적 1가구 2주택으로 절세 vs 다주택자 -> 3.임대사업자 -> 4.매매사업자 -> 5.법인사업자 이런식으로 고민이 발전하게 된다. 사실, 나의 경우 임대사업자와 법인사업자는 많이 들어보았지만 매매사업자는 생소하다. 매매사업자란 무엇인가 부동산 매매업이란 사업을 통해 부동산을 매매하는 것을 의미 즉,.. 2023. 1. 5.

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