[경매공부]토지거래허가구역, 재건축 부동산

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토지거래허가구역

토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제다. 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 관할 지자체에 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.

 

토지거래허가구역에 포함된 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로 나온 물건은 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 되기 때문이다. 이에 더해 경매로 아파트를 취득하면 자금조달계획서 제출 의무가 면제되는 것도 응찰자의 관심이 쏠리는 이유다. 또 2년 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’가 불가능한 매매 거래와 달리, 경매로 취득할 경우 갭투자도 가능하다. 여기에 의무보유기간도 따로 없어 바로 소유권 이전도 가능하다는 것이 강점으로 꼽힌다.

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재건축 단지

지난 1월 정부의 규제 완화 방침에 따라 현재 투기과열지구·조정대상지역에는 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구만이 남아있다. 원칙적으로 이러한 투기과열지구 내 재건축 단지에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양도받더라도 조합원 지위를 승계하지 못한다. 하지만 경매에서는 물건에 따라 승계 여부가 달라진다. 만약 개인이 사적 채무를 경매를 신청한 이유로 경매에 넣었다면 해당 물건을 낙찰받아도 이후 분양권을 받을 수 없다.

 

하지만 예외 규정이 있다. 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 나온 경매물건은 사업절차 여부에 관계없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계받을 수 있다. 또 국가 세금을 미납해서 진행되는 공매 물건의 경우에도 마찬가지로 조합이 설립된 이후라도 조합원 지위 승계가 가능해 분양권을 받을 수 있다.

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