경매 공부-하남시 오피스텔

 

경매물건 검색중 호기심이 생기는 물건을 하나 발견하고 한번 정리해보았다. 하남시에 위치한 2019년도에 준공된 깨끗해보이는 오피스텔이다. 방 2개에 주방과 거실이 있는 전용 15.5평의 물건이다.

 

사건번호 : 2022타경2232

물건 : 하남시 마이움트라이스타 1411호(2019년 준공)

면적 : 전용 15.5평(51.37㎡)

감정가 : 3.2억원

입찰최저가 : 2.24억원(2차)

입찰예정일 : 2023/03/13

 

 

 

우선 임차현황부터 확인 보았다. 매각물건명세서 상에서 조사된 임차내역이 없음을 확인하였고, 전입세대확인서에서도 전입세대주가 존재하지 않는다고 나온다고 하니 공실임을 알수 있다.

 

물건의 위치를 한번 확인해 보았다. 인접한 지하철역은 없고 강일역, 미사역, 하남풍산역이 반경 1.4km의 거의 동일한 거리에 있다. 지하철을 이용하여 출퇴근하는 직장인들에게는 좋은 위치가 아닐것으로 보인다.

 

 

그럼, 인근에 직장이 얼마나 있을지 확인해 보았다. 해당물건 반경 500m이내에 업무시설을 찾아보니 지식산업센터와 같은 사무실 건물들이 상당히 많이 분포하고 있었다. 하지만 아직 활성화되지는 않아 보이며 임장을 가서 확인해봐야 할 부분인 것 같다.

우선, 서측의 업무시설은 규모가 제법 커보이며 해당 오피스텔에서 출퇴근이 용이한 것 같다. 오피스텔 바로 뒤에는 나래에너지서비스라는 공장이 있는데, 검색해보니 열병합발전소라는 것 같다. 남측에도 업부시설이 만들어지고 있으나 서측에 비해 규모가 상대적으로 조금 작아보이며 대로변을 건너야 하여 실제보다 거리감이 느껴질 것 같다. 특히 남측은 아직 건축 부지가 많이 남아있는 것으로 볼 때 오피스텔이 더 공급될 여지가 있을 것 같다.

 

해당 오피스텔의 서측에 위치한 업무시설

해당 오피스텔의 남측에 위치한 업무시설

 시세확인을 해보았다. 우선 호가기준으로 매매가는 2.9~3.3억원, 전세가는 2.68~2.8억원, 월세는 보증금 2000만원에 월 125~130만원으로 올라와 있다.

 

 

실거래가를 기준으로 확인해보면, 매매 3.2~3.29억원, 전세 2.3~2.7억원, 월세는 보증금 2000만원에 월88만원 수준으로 나온다. 아직 인근의 업무시설 중 상당수가 비워져 있고, 점차 채워지고 있음을 고려할때 과거의 실거래가 보다는 조금 높은 임대료가 가능할 것으로 보인다. 때문에, 호가를 기준으로 보수적으로 매매가 3.1억원, 임대료 2000/110만원 정도를 예상해보았다.

 

예상된 임대료에 따른 월세수익률을 계산해보았다.

낙찰금액(만원)	월세수익률 (대출 미고려시)
35,000	4%
28,400	5%
24,000	6%
20,800	7%

1년이후 매매하는 것을 목표로 수익률을 계산해보았다.

 

낙찰가(가정)	2.4억원
매도가	3.1억원
세금 및 경비 (소득세, 중개수수료, 관리비, 수리비, 대출이자 등)	38백만원
실수익 (임대수익 제외시)	32백만원

 

최근 대출금리를 고려할때 임대수익률이 최소 6%이상은 되어야 참여할 만한 금액으로 생각된다. 지하철역이 멀어 교통이 불리한 편이지만, 향후 인근의 업무시설이 대부분 채워지게 된다면 임대 상황이 좀 더 좋아지지 않을까 예상해본다.

 

※ 완전 초보의 경매/부동산 공부를 위한 글이므로 이 글을 믿고 투자하면 큰일 날 수 있다.